Zákon o realitním zprostředkování - AKTUALITY

REALITNÍ ZÁKON - NOVELA

(18.1.2021) Realitní zákon dozná dalších změn! – ještě nezačal pořádně platit a již je načten do systému Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR návrh novely Zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. – jaké budou změny a koho se budou týkat?

Čtěte více zde.  

 

REALITNÍ ZÁKON - ÚČINNOST

(3.3.2020) REALITNÍ ZÁKON je účinný od 3.3.2020 !!! Realitní makléři tak budou mít do 3.3.2021 možnost doložit potřebné dokumenty na Živnostenském úřadu a zapsat si vázanou živnost "Realitní zprostředkování". Ti co nestihnou doložit, nebudou moci od 3.3.2021 nabízet realitní služby.

Čtěte více zde.  

----------------------------------------------------------------------------------
REALITNÍ ZÁKON - zkvalitnění realitních služeb v ČR?

Již mnohokrát zmiňovaný a médii omílaný Realitní zákon resp. Zákon o realitním zprostředkování je aktuálně ve Sněmovně a čeká se jeho schválení. Po schválení půjde do Senátu a nakonec k prezidentovi a pokud půjde vše dle plánů ministryně pro místní rozvoj, bude Realitní zákon platný od 1.1.2020 resp. 3.3.2020.

REALITNÍ ZÁKON - proč vnikl a komu má pomoci?

Dlouhodobá nespokojenost s kvalitou realitních služeb ze strany vlastníků nemovitostí, zároveň chuť dobře fungujících realitních kanceláří se oddělit / odlišit od méně kvalitních realitních kanceláří, četnost soudních sporů a negativních zkušeností klientů realitních kanceláří.

Absence jasných pravidel ukotvených v zákoně, absence fungujících oborových sdružení, který by pomáhaly zkvalitnit realitní trh. To byly důvody, proč zákonodárce rozhodnul o Realitním zákonu, který by měl narovnat neutěšenou situaci na realitním trhu.

REALITNÍ ZÁKON – (ne)naplněná očekávání?!

Od Realitního zákona si odborná i laická veřejnost slibovala skoro revoluci, tedy zkvalitnění služeb realitních kanceláří resp. realitních zprostředkovatelů (makléřů). Tím by se stal realitní trh bezpečnější pro všechny strany – kupující, prodávající, pronajímatele a nájemce.

Myšlenka dobrá, ale po 8 letech práce ministerstva je zde předložen návrh, který rozhodně není revoluční, a zcela určitě NEPOMŮŽE radikálně zkvalitnit úroveň poskytovaných služeb ze strany realitních zprostředkovatelů, realitních kanceláří.

Více v článku České Asociace pro nemovitosti – čtěte zde.

Po několika týdnech po uveřejnění informace o schváleném návrhu Realitního zákona (Zákona o realitním zprostředkování) nám přišlo nespočet dotazů souvisejících s Realitním zákonem, jak ze strany veřejnosti, tak ze strany realitních makléřů. To nás motivovalo vytvořit webovou stránku, na které najdete kompletní a aktuální informace vztahující se k připravovanému Realitnímu zákonu, tedy Zákonu o realitním zprostředkování.

 

Jak to vše začalo – vznik Realitního zákona

V únoru roku 2011 požádal Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky Ministerstvo pro místní rozvoj, aby analyzovalo a navrhlo varianty řešení situace v oblasti podnikání realitních kanceláří

V květnu 2012 byla vypracována Analýzy současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení.

2012 – 2018 - dlouhé období, kdy se nedělo takřka nic, kromě zkoumání navržených variant, jednání řešitelů. Bylo několik výkřiků, že bude zákon schválen, ale zůstalo jen u politických slibů.

Leden 2019 – schválení návrhu Zákona o realitním zprostředkování Vládou České republiky.

Leden 2020 – možné datum účinnosti připravovaného Realitního zákona.

Analýza současné situace na realitním trhu – co ukázala?

Analýza prokázala, že je Česká republika na úrovni Rumunska či Španělska, kde rovněž není žádná státem řízená regulace. Ve vyspělých zemích některé regulace, které stát aktivně neprosazuje, zajišťuje oborová Asociace nebo Komora (Asociace realitní kanceláří nebo Komora realitních kanceláří). I v ČR máme jak Asociaci, tak Komoru realitních kanceláří, ale žádná z nich nemá prakticky žádný význam, kromě toho, že slouží jako seznam (databáze) realitních kanceláří potažmo realitních zprostředkovatelů.  

Analýza poukázala na snadný vstup realitních zprostředkovatelů na realitní trh a tím i na alarmující čísla, která vystřelila Českou republiku na první místo co do počtu realitních zprostředkovatelů na obyvatele. Aktuálně máme na českém realitním trhu přes 2 500 realitních kanceláří, přes 20 000 realitních zprostředkovatelů (informace  poskytnuté od realitních inzertních portálů, oborových sdružení, NACE). Chybí zákonem dáno min. vzdělání / certifikace, praxe, pojištění, definice činnosti.
 

Počet ekonomických subjektů provozujících realitní činnost v ČR

Zdroj: ČSÚ
 

Analýza poukázala na zneužívaný Švarc systém, obrovskou fluktuaci realitních zprostředkovatelů, nekalé praktiky realitních kanceláří v konkurenčním boji. Zároveň poukázala na čím dál častější nespokojené klienty, soudní spory.

 

HLAVNÍ PROBLÉMY na českém realitním trhu

Analýza pomohla identifikovat hlavní problémy na českém realitním trhu z hlediska subjektů, kterých se realitní transakce týkají - z hlediska klientů realitních kanceláří (spotřebitelů), samotných realitních kanceláří a státu (zákonodárce, výběrčího daní).
 

Problémy z pohledu spotřebitele (klienta RK)

• Volný vstup subjektů na trh
• Nízká odborná kvalifikace a chybějící zkušenosti
• Absence definice rozsahu poskytovaných služeb
• Nakládání s finančními prostředky klientů
• Absence povinnosti pojištění

Problematika volného vstupu subjektů na trh hraje významnou roli jak mezi klienty RK, tak samotnými RK. Existuje řada profesí, kdy spotřebitel předpokládá odbornost a příslušné pojištění, s tímto názorem nahlíží i na profesi realitního makléře – o to vážněji, pokud realitní makléř / realitní kancelář (RK) nakládá s jeho finančními prostředky, které jsou co do výše v porovnání s ostatními profesemi enormní (leckdy jde i o celoživotní úspory).

V České republice pracuje na realitním trhu nejvíce realitních makléřů (v porovnání s ostatními zeměmi EU), dle dostupných statistik se jedná o min. 20 000 makléřů, 2 500 aktivních realitních kanceláří.

Porovnání s jinými zeměmi EU:

Zdroj: Analýza současné situace, 2012, Ministerstvo pro místní rozvoj

Analýza ukázala, že je Česká republika z hlediska regulace činnosti realitních služeb na úrovni Rumunska či Španělska. Máme zároveň nejvíce realitních makléřů na obyvatele (dokonce 2x tolik než v sousedním Polsku, kde je 4x tolik obyvatel).
 

Klienti realitních kanceláří i ti svépomocí prodávající své nemovitosti vidí základní problémy na realitním trhu:

Volný vstup subjektů na trh 

Volný vstup subjektů na trh  - problematika volného vstupu subjektů na trh hraje významnou roli jak mezi klienty RK, tak samotnými RK. Existuje řada profesí, kdy spotřebitel předpokládá odbornost a příslušné pojištění, s tímto názorem nahlíží i na profesi realitního makléře – o to vážněji, pokud realitní makléř / realitní kancelář (RK) nakládá s jeho finančními prostředky, které jsou co do výše v porovnání s ostatními profesemi enormní (leckdy jde i o celoživotní úspory).

V České republice pracuje na realitním trhu nejvíce realitních makléřů (v porovnání s ostatními zeměmi EU), dle dostupných statistik se jedná o min. 20 000 makléřů, 2 500 aktivních realitních kanceláří.

Nízká odborná kvalifikace a chybějící zkušenosti

Nízká odborná kvalifikace a chybějící zkušenosti – v České republice není u profese realitního makléře vyžadováno dosažení určitého stupně vzdělání, rekvalifikace, složení odborné zkoušky či odpovídající doba praxe v oboru. Realitním makléřem tak v současné době může být téměř kdokoliv. V realitních kancelářích je na této pozici vysoká míra fluktuace a celkově je tato profese z hlediska společenské prestiže hodnocena veřejností spíše negativně. Realitními makléři se často stávají lidé bez zkušeností a za hlavní kritérium pro tuto činnost bývá považována především schopnost uzavřít obchod.

Přísliby obrovských výdělků jsou pro řadu lidí stále velkým lákadlem a díky nulovým požadavkům na vzdělání a praxi nebývá o nové uchazeče příliš velká nouze. Velká část makléřů však nevydrží déle než tři měsíce a z tohoto oboru opět odchází. To je dáno především tím, že realitní transakce nepatří mezi klasické obchody, jejichž realizace probíhá v řádech dnů nebo týdnů (samozřejmě existují výjimky). Průměrná doba realizace transakce se pohybuje přibližně okolo 3 měsíců (záleží na konkrétním typu nemovitosti a nabídkových podmínkách) a ne každý makléř vydrží pracovat několik měsíců bez příjmů (fixní složka mzdy nebývá pravidlem).

Každý makléř by měl mít alespoň základní povědomí o existenci a obsahu právních norem s touto činností souvisejících a jeho dovednosti by měly také korespondovat s požadavky EU. Díky neznalosti základních principů fungování realitních obchodů a technických záležitostí souvisejících s nemovitostmi jsou klienti často uváděni realitními makléři v omyl a to způsobuje časté soudní spory.

Systém vzdělávání realitních makléřů není koncepční, existují školy / certifikační zařízení, ale výstupní kvalita není nikým kontrolována, výstupní parametry nejsou definovány. Některé větší RK získaly grant na vzdělávání ze Strukturálních fondů, ale to bohužel nezaručuje kvalitní službu všech realitních makléřů na realitním trhu.

Absence definice rozsahu poskytovaných služeb

Absence definice rozsahu poskytovaných služeb - rozsah služeb, které by měly realitní kanceláře v rámci zprostředkovatelské činnosti poskytnout svým klientům, není nikde závazně zakotven a záleží tak především na samotných klientech, jaký rozsah služeb si s RK domluví. Tyto služby bývají specifikovány nejčastěji ve zprostředkovatelské smlouvě, kterou klient s RK uzavře. Jde sice o pojmenovaný typ smlouvy, ale zákon nestanovuje její konkrétní náležitosti s ohledem na výkon činnosti realitní kanceláře.

Klienti často odmítají podepisovat jakékoliv smlouvy. Pokud podepíší, rozsah služeb je velmi často vymezen pouze velmi obecně a klienti mají následně problémy s reklamací poskytovaných služeb.

Aby RK v konkurenčním boji uspěla, nabízí často služby od A do Z, tedy nabídku svých služeb v takovém rozsahu, který přesahuje zákonné vymezení činnosti RK. Řada těchto služeb je klientům prezentována jako určitý bonus, který pro ně RK realizuje zdarma (tedy mimo zprostředkovatelskou provizi). Tímto způsobem může docházet k určitému obcházení zákona.

Nakládání s finančními prostředky klientů 

Nakládání s finančními prostředky klientů - v posledních letech se objevila řada případů neoprávněné manipulace s vybranými prostředky od klientů. V rámci současné praxe RK vybírají od klientů rezervační poplatky či zálohy na kupní ceny, příp. i samotné doplatky kupní ceny. Klienti mají možnost složit finanční prostředky buď do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy - tyto instituty se pro mnoho klientů (především díky mediálním kauzám) staly standardem, avšak poplatky za tuto službu jdou často za klienty a nejsou obsaženy v rámci zprostředkovatelské provize.

Oproti tomu je klientům nabízena úschova přímo u RK, která jim tuto službu nabídne „bezplatně“. Řada klientů ve snaze ušetřit několik tisíc korun pak volí právě tuto variantu. Vybrané prostředky od klientů jsou často evidovány na běžných účtech RK, kde se slévají s běžnými provozními financemi, a RK s těmito prostředky může dále nakládat.

Častým případem je potom použití takto vybraných prostředků na financování provozních nákladů RK a následné komplikace v okamžiku, kdy má RK finanční problémy a z nově vybraných záloh či kupních cen se již nedaří vyplácet závazky vůči klientům, jejichž transakce jsou již dokončeny. Realitní kanceláře se pak mohou ocitnout v insolvenčním či exekučním řízení, ve kterém jsou věřitelé uspokojeni buď jen částečně, nebo vůbec. Obdobou této varianty je také cílené „vytunelovaní“ realitní kanceláře, kdy je schéma podobné s tím rozdílem, že prostředky jsou vyvedeny záměrně z firmy ven.

Absence povinnosti pojištění

Absence povinnosti pojištění - realitní obchody jsou velmi složitými transakcemi, při kterých může neodborný postup nebo nedbalost způsobit řadu fatálních následků. V této souvislosti je nutné upozornit, že RK nemusí být pojištěna ani v rámci profesní odpovědnosti za škodu ani v rámci úpadku. V souvislosti s výkonem realitní činnosti přichází v úvahu především pojištění profesní odpovědnosti. V současné době toto pojištění běžně nabízí řada pojišťoven.

 

Problémy z pohledu realitní kanceláře

• Zakázky bez smluvního zajištění
• Švarc systém
• Nízká důvěra klientů
• Absence silného profesního sdružení

Realitní kanceláře nejsou v České republice sdruženy pod silnou organizací, která by koordinovala činnost všech RK na českém realitním trhu, stanovovala pravidla a tvrdší kritéria pro vstup nových RK / makléřů a celkově vytvářela kvalitní a regulované realitní prostředí bezpečné pro spotřebitele.

V České republice je pouze 12% realitních kanceláří sdruženo v nějaké profesní organizaci - bohužel máme více podobných sdružení, které nemají stejnou koncepci a nenastavují stejná kritéria, neudávají stejný směr. 

Porovnání s vybranými státy:

Pozn.: Srovnání účasti RK v profesních sdruženích ve vybraných státech, 2012.

V ČR se RK sdružují ve 4 profesních sdružení - Asociace realitních kanceláří ČR, Realitní komora ČR, Česká komora realitních kanceláří a Českomoravská realitní unie - žádná z nich neplní funkci silného profesního uskupení razící jasný směr českému realitnímu trhu, spíše slouží jako nekompletní seznam (databáze) realitních kanceláří.  

Realitní kanceláře nejčastěji řeší na realitním trhu tyto problémy:

Zakázky bez smluvního zajištění

V obchodních vztazích bývá obvyklé, že jednotlivé strany transakce mají mezi sebou uzavřenou písemnou dohodu nebo smlouvu. V realitní činnosti však smluvní zajištění zakázek není až tak běžnou záležitostí. Realitní kanceláře zpravidla se svými klienty uzavírají tzv. zprostředkovatelské smlouvy (podle § 774 a násl. občanského zákoníku). Ty se dají rozdělit na dva základní typy: 

a) tzv. smlouva „exkluzivní“ – na základě této smlouvy může zprostředkovat prodej nemovitosti pouze RK, která uzavřela tuto smlouvu s klientem. Pokud by klient prodal nemovitost sám nebo přes jinou RK, vystavuje se postihu, který spočívá v zaplacení smluvní pokuty (obvykle ve výši provize RK).

 b) tzv. smlouva „neexkluzivní“ – tato smlouva opravňuje RK zprostředkovat prodej nemovitosti, ale současně může zprostředkovat prodej stejné nemovitosti i jiná RK nebo klient sám.

Pro RK je nejvýhodnější mít s klientem uzavřenou smlouvu exkluzivní, protože se nabídce nemovitosti může plně věnovat včetně rozsáhlejších investic do marketingu. Tyto smlouvy však mezi klienty jsou nejméně v oblibě. Vzhledem k tomu, že klienti realitním kancelářím stále méně důvěřují, nechtějí se smluvně příliš vázat. Klient vnímá u podpisu exkluzivní smlouvy jako nevýhodu skutečnost, že svěří svoji nemovitost na několik měsíců RK, která však nebude vyvíjet dostatečnou aktivitu k tomu, aby našla vhodného kupujícího (to může být dáno i tím, že má klienta pevně podchyceného). Když pak klient osloví jiného zprostředkovatele nebo si najde zájemce sám a obchod s ním realizuje, obvykle následuje vymáhání smluvní pokuty realitní kanceláří, která má uzavřenou exkluzivní smlouvu. Některé realitní kanceláře mají z vymáhání smluvních pokut u takto uzavřených smluv podstatný příjem (známé medializované kauzy).

Hrozba nemožnosti vyvázat se ze smluvního vztahu v klientech vzbuzuje obrovské obavy a velká část z nich se pak brání podpisu jakéhokoliv typu smlouvy. Vzhledem k tomu, že je na realitním trhu obrovská konkurence, mnoho RK reaguje na tuto situaci tak, že po klientech podpis žádné smlouvy nepožadují a prioritou pro ně je především klienta získat za každou cenu. V současné době je tak většina zakázek buď zcela bez písemné smlouvy, nebo na základě smlouvy neexkluzivní. Tento fakt má za následek několik nepříznivých efektů:

• předmětná nemovitost je nabízena více RK
• zakázky se vykrádají nepoctivými RK
• RK nesdělují bližší polohu nemovitosti – klient se dozví až v den prohlídky

Švarc systém

V současné situaci na realitním trhu je většina realitních makléřů v postavení OSVČ, kteří spolupracují s RK na základě smluv o obchodním zastoupení, mandátních či obdobných smluv. Řada z těchto subjektů při své práci bude naplňovat znaky Švarc systému.

Řešením je zaměstnání těchto subjektů v klasickém pracovním poměru, což pro jednotlivé strany nemusí být zrovna výhodným řešením. V tomto případě navíc dochází ke svázání vzájemných pracovních vztahů zákoníkem práce, což právě v případě realitního makléře může způsobovat řadu problémů – makléř obvykle nefunguje v režimu pevné pracovní doby (práce o víkendech a v podstatě vždy podle potřeb klienta), problematika přesčasů, podmínek na pracovišti atd. Dle dostupných informací by se o Švarc systém nemělo jednat v případě, kdy pro makléře není příjem z jedné konkrétní RK jeho jediným příjmem a svou práci fakturuje také jiným subjektům. Z tohoto hlediska se nabízí řešení situace v podobě užší spolupráce makléřů v rámci jednotlivých realitních kanceláří.

V praxi bude velmi důležité, jak se k jednotlivým případům postaví příslušné inspektoráty práce, které provádí kontrolu v této oblasti. Naprosto jasné hranice, které by stanovily, kdy už se jedná o nelegální zaměstnávání, v současné době neexistují a jednotlivé případy jsou posuzovány individuálně podle pojmových znaků. Důsledné potírání Švarc systému v realitním oboru by způsobilo výrazný úbytek pracovních míst. Některé menší realitní kanceláře by pravděpodobně zcela zanikly. Silné a etablované kanceláře by naopak posílily své pozice na úkor drobnějších podnikatelů. Státní rozpočet by na jedné straně získal dodatečné příjmy z odvodů a daní, avšak na druhé stran? budou tyto příjmy kompenzovat výdaje na dávky v nezaměstnanosti, sociální dávky a ztráty na DPH.

Lze očekávat adaptaci subjektů na jiné podnikatelské platformy jako je např. franšízing. Místo smluv o obchodním zastoupení či mandátních smluv, u kterých by mohlo hrozit podezření z nelegální práce, budou uzavírány franšízingové smlouvy. Jednotliví makléři se dostanou do role nezávislých subjektů (samostatných RK) podnikajících vlastním jménem a na vlastní odpovědnost. Díky této atomizaci subjektů, u kterých je předpoklad, že většina z nich nepřekročí limit 1 mil. Kč obratu pro povinnou registraci k DPH, lze počítat s výraznými ztrátami na vybrané dani z přidané hodnoty. Tomuto řešení nahrává i fakt, že franšízing není doposud v české legislativě právně zakotven a nemá jasná pravidla.

Nízká důvěra klientů

Mediální kauzy z posledních let, vlastní špatné zkušenosti, ale i ty sdílené od lidí z blízkého okolí mají za následek, že důvěra spotřebitelů v realitní kanceláře obecně klesá. Velká část spotřebitelů vychází z již zažitých předsudků, že zájmem realitní kanceláře je především inkasovat provize od klientů a poskytnout za to co možná nejméně? služeb. Realitní makléř je v očích veřejnosti vnímán spíše negativně a v hodnotících žebříčcích pracovních profesí se pohybuje vesměs na méně lichotivých příčkách.

Nízká spotřebitelská důvěra se na realitním trhu projevuje především v následujících oblastech:

- dle odhadů se téměř polovina všech realitních transakcí na trhu uskuteční mimo realitní kanceláře. Dle výsledků průzkumu společnosti MindBridge Consulting, který si nechala zpracovat síť realitních kanceláří REMAX, je podíl realitních kanceláří na celkovém objemu uskutečněných realitních transakcí ve výši 52%. V západní Evropě se tento podíl pohybuje průměrně okolo 70%, v některých zemích (Švédsko, Irsko, Kypr) je tento podíl dokonce okolo 90%,

- pro realitní kanceláře je stále těžší navázat s klientem smluvní vztah, na jehož základě budou dohodnuty pravidla pro zprostředkování celé transakce. Velká část nemovitostí v nabídkách realitních kanceláří není z tohoto důvodu smluvně zajištěna, což způsobuje problémy zmíněné v kapitole „Zakázky bez smluvního zajištění“,

- nedůvěry klientů se snaží využít další podnikatelské subjekty, které svůj příjem negenerují na základě provize za zprostředkování, ale především díky nabídce přidružených služeb (právní služby, hypoteční financování, pojištění, stěhování apod.). Takto vzniklo několik společností, jejichž nabídku služeb lze nalézt např. na webových stránkách www.bezrealitky.cz, www.realitkyne.cz, www.nechcemerealitku.cz, www.vlastnici.cz,

- mnozí spotřebitelé (znalí českých podmínek) často využívají realitní kanceláře pouze pro zajištění bezplatné realitní inzerce. Téměř všechny hojně navštěvované realitní portály mají inzerci zpoplatněnou, čímž spotřebitelé ušetří. Spotřebitel souhlasí s inzercí nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře (avšak bez podpisu zprostředkovatelské smlouvy) a v momentě, kdy se uskuteční prohlídka s konkrétním zájemcem, tak se s ním klient domluví a realitní kancelář obejdou. Přes realitní kanceláře se uskuteční sice pouze zhruba polovina transakcí, avšak většina realitní inzerce je zadána realitními kancelářemi,

Spotřebitelé se často se svými problémy v souvislosti s realitními obchody obracejí také na občanská sdružení, která se zaměřují na ochranu spotřebitelských práv. V rámci analýzy byla oslovena občanská sdružení Spotřebitel.net a Sdružení obrany spotřebitelů se žádostí o informace týkající se dotazů spotřebitelů v souvislosti s realitními obchody. Dotazů tohoto typu jsou řádově desítky měsíčně za každé sdružení. Nejčastější dotazy směřují především na:

• cca 75% dotazů je především preventivního charakteru, tyto dotazy jsou nejčastější,
• u klientů, kteří se snaží svou nemovitost prodat sami a kontaktují je realitní kanceláře,
• nabízející spolupráci. Klienti se především dotazují, jestli nejsou na konkrétní RK negativní,
• reference a na co si dát při spolupráci s RK pozor,
• výše provize makléře – zdali je adekvátní,
• exkluzivní doložky ve zprostředkovatelských smlouvách,
• reklamace práce realitního makléře (neodvedl svou práci a nevrátil provizi apod.),
• nevracení rezervace či kauce,
• úpadek realitní kanceláře.

Klienti realitních kanceláří v dnešní době internetu také stále častěji sdílí své zkušenosti s jednotlivými realitními zprostředkovateli na serverech, které se na tuto problematiku zaměřují. Vznikají i nové iniciativy, které sdružují poškozené klienty konkrétní realitní kanceláře, jako je tomu např. v případě jedné velké pražské realitní kanceláře (servery: www.stop-prolux.net a http://antiprolux.netii.net), kde pak klienti společně koordinují obranu proti nekalým praktikám. V tomto oboru platí, že pozitivní zkušenosti se přenášejí dále mnohem hůře než ty negativní. Z internetových stránek, diskuzí a blogů je patrné, že zhruba na jednu pozitivní referenci na RK je dalších cca 50 negativních.

Absence silného profesního sdružení

V České republice není v současné době profesní sdružení (asociace či komora) realitních kanceláří, které by sdružovalo tak významný počet subjektů, že by se o jejich tržním podílu dalo hovořit jako o rozhodujícím či nadpolovičním. Realitní trh je v tomto ohledu do značné míry diverzifikován a o to obtížněji se může hledat společná řeč.

 

Pozn.: počty realitních kanceláří (nikoliv realitních makléřů) jako členů některého z profesních sdružení v ČR, 2012.

 

Profesní sdružení, které v rámci dané země disponuje významným podílem RK angažovaných v tomto uskupení, může hrát významnou úlohu při určování dalšího vývoje v této oblasti s přesahem na subjekty působící mimo tyto organizace. Díky vnitřně nastaveným pravidlům, která překračují rámec běžných povinností daných právními předpisy, mohou nastavovat standardy kvality poskytovaných služeb, které se mohou stát všeobecným měřítkem aplikovaným spotřebiteli na celý realitní trh.

V České republice uskupení s takto silným postaveným v současné době není, a proto nelze očekávat, že by dobrovolně nastavená tvrdší pravidla těchto organizací dokázala sama o sobě výrazně ovlivnit uvažování ostatních subjektů působících na trhu, a to včetně samotných spotřebitelů.

 

Problémy z pohledu státu

Stát v rámci realitního trhu řeší zpravidla problematiku daní z příjmů, daní z pronájmů, DPH a dopady neřešeného švarc systému u realitních makléřů.

 

Co přinesl Realitní zákon? V čem by měl pomoci?

Realitní zákon byl v dikci Ministerstva pro místní rozvoj, které spolupracovalo s vybranými partnery na podobě zákona, jenž měl ambici změnit kvalitu realitních služeb, bezpečnost realitních transakcí v České republice.

Před finalizací návrhu podoby Realitního zákona proběhla mimo jiné i panelová diskuse na téma Zákon o realitním zprostředkování za účasti Ing. Pavla Rakouše (Ministerstvo pro místní rozvoj) jako předkladatele - bylo účastno přes 80 zástupců RK, makléřů a advokátů. Celý záznam je možné shlédnout zde:

 

Schválený návrh ze dne 21. ledna 2019 přinese tyto změny:

• realitní zprostředkovatel jako vázaná živnost,
• úschova peněz mimo RK,
• povinné pojištění RK a makléřů,
• definice realitní činnosti,
• exkluzivita a nárok na provizi,
• informační povinnost RK vůči klientům.

Realitní zprostředkovatel jako vázaná živnost

Současná právní úprava dává možnost stát se realitním makléřem, a obchodovat s nemovitostmi v řádu miliónů korun, prakticky každému, kdo je starší 18 let, je bezúhonný (nemá záznam v rejstříku trestů) a má 1 000 Kč na založení své živnosti – jedná se o živnost volnou!

Navrhovaná právní úprava počítá s tím, že realitní služby budou vázanou živností. To s sebou přináší povinnost prokázat odbornou způsobilost, tzn. doložit buď vysokoškolský diplom z oboru práva, ekonomie nebo stavebnictví, případně prokázat jiné vysokoškolské nebo středoškolské vzdělání s maturitou a praxí min. 3 roky v oboru, a nebo složit odbornou zkoušku (profesní kvalifikaci).

Úschova peněz mimo RK

Aktuální praxí je, že realitní kanceláře nabízí v rámci balíčku svých služeb (aby i opodstatnili výši provize) bezplatnou úschovu peněz v jejich realitní kanceláři. Pokud by si klient přál uschovat peníze jinde (advokát, notář nebo banka) tak si musí za tuto službu již zaplatit. Stávaly se zpronevěry takto uschovaných peněz a tak jsme od Realitního zákona očekávali úplný zákaz úschovy peněz v realitní kanceláři / u realitního zprostředkovatele.

Navrhovaný zákon definuje, že realitní zprostředkovatel není oprávněn poskytovat úschovu peněz za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy a zároveň není oprávněn tuto službu zprostředkovávat nikým jiným než advokátem, notářem nebo bankou.

Povinné pojištění RK a makléřů

Aktuálně není dána zákonem ani jiným nařízením povinnost RK a makléřů být pojištěn i přes to, že realitní transakce co do výše finančních prostředků patří k nejvyšším a tedy nejrizikovějším obchodním transakcím. Některé RK a makléři pojištění sjednali, výše byla však různá, často nedostačující na krytí případných škod.

Návrh Realitního zákona počítá s povinným pojištěním RK a makléřů a to minimálně 1 750 000 Kč na jednu transakci a minimálně 3 500 000 Kč při souběhu více realitních transakcí (pojistných událostí). Přičemž spoluúčast byla stanovena na 5.000,- Kč nebo 1% z výše pojistného plnění.

Definice realitní činnosti

Současně neexistuje definice realitní činnosti a tak si jí každá realitní kancelář a každý realitní zprostředkovatel vysvětlují po svém. Spotřebitel (klient realitní kanceláře) pak dostává rozdílnou službu často ve velmi rozdílné kvalitě.

Návrh Realitního zákona definuje, jak rozumět činnosti realitního zprostředkování, kdo je vlastně realitním zprostředkovatelem, definuje pojem Smlouva o realitním zprostředkování a Realitní smlouvu o nabytí. Nově se stanou portály nabízející inzerci a k ní přidružené online služby (nabídka smluv, odhadů cen nemovitostí apod.) jako je např. Bezrealitky.cz realitními kancelářemi se všemi povinnostmi a právy.

Dále Realitní zákon definuje, co vše zahrnuje realitní zprostředkování tj. vyhledávání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem, inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu, zajištění prohlídky, obstarání stavebně-technické dokumentace, zprostředkování právních služeb a úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Exkluzivita a nárok na provizi

Aktuálně se realitní kanceláře snaží získat exkluzivitu a ne vždy postupují zákonnými cestami. Exkluzivitu uzavírají na různou dobu, tato není nijak limitována. Ve zprostředkovatelské smlouvě sjednají i výši provize. Po dobu exkluzivity může nabízet nemovitou věc pouze daná RK, která si exkluzivitu sjednala. Pokud najdou zájemce, převezmou od něj blokační (rezervační) zálohu, která je zpravidla ve výši sjednané provize s prodávajícím. Tato provize náleží RK i když se kupní smlouva nakonec nepodepíše – provize je sjednána na obstarání příležitosti kupní smlouvu podepsat.

Návrh Realitního zákona udává, že sjednat exkluzivitu půjde na maximálně 6 měsíců. Do té doby, aby měla realitní kancelář nárok na sjednanou provizi, musí realitní prodat předmětnou nemovitost. Pokud by se s prodávajícím nedohodla na dodatku, ztrácí nárok na vyplacení provize. Exklusivita může být s prodávajícím sjednána v rámci Smlouvy o realitním zprostředkování a ta vyžaduje písemnou formou. V této smlouvě nemůže realitní kancelář uložit zájemci povinnost uzavřít Realitní smlouvu (dříve Kupní smlouvu) nebo Smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

Realitní kancelář si může se zájemcem sjednat zálohu na provizi. Výše zálohy na provizi - maximálně 2/3 celkové provize je dána Realitním zákonem a nesmí být vyšší.

Informační povinnost RK vůči klientům

Aktuálně jsou velké rozdíly mezi kvalitou služeb realitních kanceláří nabízejících své služby. Neexistuje seznam dokumentů, které by měla realitní kancelář předat zájemci o koupi nemovitosti a tak některé RK předají jen výpis z Katastru nemovitostí (z veřejné části) a zbytek nechají na zájemci, aby si zjistili sami; některé RK předávají kompletní fascikl dokumentů. Od nového Realitního zákona se očekává seznam dokumentů, které musí předat RK zájemci o koupi.

Návrh Realitního zákona počítá s povinnosti RK předat zájemci o koupi výpis z Katastru nemovitostí a poskytnout informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu (o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo měl vědět). A to je veškerá povinnost RK / realitních zprostředkovatelů. RK bude prokazovat seznámení zájemce s písemnostmi v případě sporů.

Realitní zákon - co se nepovedlo a mělo být lépe

Psali jsme již mnohokrát, že laická i odborná veřejnost očekávala od nového Zákona o realitním zprostředkování (krátce Realitní zákon) radikální změnu neutěšené situace na českém realitním trhu. Bohužel REVOLUCE NENASTALA a je zcela zřejmé, že realitní trh zůstane džunglí i nadále – spotřebitel (klient RK) bude muset být o to více obezřetný a o to pečlivěji hledat správného partnera pro realitní asistenci.

Abychom nezůstali jen Čecháčky, kteří rádi a nad vším brblají, níže uvádíme co je z našeho pohledu nedotažené a dáváme i podněty na zlepšení stávajícího návrhu Realitního zákona.

Realitní zprostředkovatel jako vázaná živnost

Toto samozřejmě kvitujeme. Pokud se po schválení Realitního zákona bude chtít někdo stát novým realitním makléřem nebo už makléřem aktuálně je, ale nemá dostatečně dlouhou praxi či požadované vzdělání, bude muset složit zkoušku odborné způsobilosti. A kdo bude garantem kvality a objektivnosti odborných zkoušek? Bude jedna nebo více institucí nabízejících zkoušky pro makléře? Ohlídá si stát kvalitu? A co následné školení při změnách zákona?

Stát neumí zajistit odborné školení a tak nechal na trhu, aby se o tuto oblast postaral. Aktuálně je již přes 20 autorizovaných subjektů nabízejících certifikaci makléřů, bude jich po schválení Realitního zákona více – je to pro ně "business". Stát neumí v dnešní době ohlídat ani úroveň vysokých škol, jen naivka by si myslel, že ohlídá kvalitu odborné způsobilosti realitních makléřů. Zřejmě budou akreditované subjekty, které budou fungovat jako některé vysoké školy a „dávat“ certifikace za úsměv a nějakou tu korunu nad rámec ceny certifikace navíc.

Kdo dělá realitního makléře jako přivýdělek déle než 3 roky a má maturitu, nemusí absolvovat žádné zkoušky a jako přivýdělek bude poskytovat realitní služby již dle nového Realitního zákona (sem tam něco pronajme, možná prodá s kvalitou pokulhávající i za nízko nastavenými standardy). Tedy dlouhodobí "garážoví" realitní zprostředkovatelé zůstanou i dál a tak nebude ojedinělé, že realitní služby bude nadále nabízet tu číšník, tu finanční poradce, tu váš automechanik nebo kadeřnice.

Naše doporučení je jednoduché – zřízení jednoho, státem autorizovaného subjektu, který by měl na starosti přezkoušení a certifikaci všech, kteří se opravdu chtějí věnovat vázané profesi realitního zprostředkovatele (podobné jako u advokátů, daňových poradců, notář aj.). Ti by za zkoušku zaplatili a nechali se po nějaké periodě přezkoušet, aby byla zajištěna i v budoucnu jejich odbornost (jako to mají např. elektrikáři poskytující revize).

Úschova peněz mimo RK

Stalo se mnoho zpronevěr, bylo mnoho sporů o vydání složené kupní ceny u RK. Stát mohl toto vyřešit zákonem a nevyřešil = nezakázal úschovu kupní ceny u realitních kanceláří. Proč? Vždyť nejsou žádná pravidla zacházení s těmito penězi, ty nejsou pod dohledem, často jsou na běžných účtech RK, realitních makléřů – zde je hrozba insolvenčního či exekučního řízení, ve kterém bude věřitel (složitel kupní ceny) uspokojen jen částečně nebo vůbec!

Notářská nebo advokátní úschova má jasná pravidla, proto je až šokující, že zákonodárce ponechal možnost úschovy kupní ceny u RK. Resp. RK nejsou oprávněny výslovně nabízet úschovu kupní ceny, ale tím, že to nemají zakázané, tak tuto budou nabízet.

Naše doporučení je zákonem zakázat, pod hrozbou pozastavení realitní činnosti, úschovu kupní ceny u realitní kanceláře a definovat, kde se smí kupní cena uschovávat (advokát, notář, banka).

Povinné pojištění RK a makléřů

Předpokládáme-li odbornost, máme na mysli kvalitní služby profesionálů, ať je to lékař, daňový poradce, advokát. Realitní zprostředkovatel by měl být rovněž odborník a očekáváme kvalitu a profesionalitu. Jsme ale jen lidi a ti někdy chybují. Proto zde máme pojištění odpovědnosti – tedy pro případ povinnosti nahradit klientovi újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.

Zákonodárce stanovil výši 1,75 mil. Kč pro jednu pojistnou událost, 3,5 mil. pro souběh více pojistných událostí v 1 roce. Otázkou je, zda RK, která řeší v 1 měsíci prodej např. 10 nemovitostí v ceně á 3,7 mil. Kč, bude dostatečně pojištěna.

Doporučením je řešit progresivně dle celkového obratu dané RK. Některé RK prodají 1 nemovitost měsíčně, některé 100 – stejná částka pro RK a i 1 realitního zprostředkovatele je nerelevantní.

Informační povinnost RK vůči klientům

Kvalita služeb RK se mimo jiné pozná i podle toho, co vše je schopen daný realitní zprostředkovatel zjistit o nabízené nemovitosti, jaké má k dispozici podklady a co vše předává zájemci o koupi. V tomto ohledu jsou obrovské rozdíly a některé RK mají tu drzost přenést aktivitu v sehnání nutných dokumentů na zájemce o koupi. Ten, pod tíhou nejistoty, udělá práci za realitního zprostředkovatele a před podpisem kupní smlouvy si zajistí všechny potřebné dokumenty (písemnosti).

Realitní zákon mohl jasně definovat, jaké dokumenty pro danou realitní transakci jsou nutné a musí být předloženy ze strany RK. Toto zákonodárce opět explicitně nedefinoval a tak jednou povinností realitní kanceláře potažmo realitního zprostředkovatele je předložit kupujícímu výpis z Katastru nemovitostí  a upozornit ho na konkrétní závady a omezení váznoucí na nabízené nemovitosti (ale jen za předpokladu, zda o nich realitní zprostředkovatel ví nebo by měl vědět).

Naším doporučením je seznam dokumentů (písemností), které vždy musí doložit realitní zprostředkovatel kupujícímu před podepsáním Zprostředkovatelské smlouvy /máme na mysli dokumenty např. nabývací titul, prohlášení vlastníka, přehled účtovatelných záloh, vyúčtování záloh za předchozí rok, stavebně technický stav bytu, potvrzení společenství vlastníků jednotek (SVJ) o bezdlužnosti, průkaz energetické náročnosti (štítek PENB), údaje o hospodaření SVJ, provedené úpravy a plánované opravy v domě apod., u jiných typů nemovitostí jiné související dokumenty.

 

Realitní zákon - závěrem

Očekávání Realitního zákona bylo velké a mnozí věřili v to, že se realitní prostředí v naší republice změní. Věřili jsme, že se zvedne kvalita a profesionalita realitních služeb nabízených realitními kancelářemi / realitními zprostředkovateli, že ti nepoctiví a nekvalitní, kteří dlouhá léta kazí realitní trh ze systému „vypadnou“ a že se bude blýskat na lepší realitní zítřky.

Úmysl změnit realitní trh k lepšímu měl zákonodárce dobrý, ALE způsob provedení a navrhovaná podoba Realitního zákona je spíše z kategorie „uděláme si fajfku v seznamu splněných úkolů – něco schválíme a trh si to nějak přebere“.

Po 8 letech práce odborníků (ve spolupráci s představiteli realitních kanceláří, odborových sdružení apod.) vypadlo od zákonodárce něco, co zcela jistě radikálně nezlepší realitní trh v České republice. A tak, i když bude realitní trh již „regulován“ a nebude papírově na úrovni Rumunska, kvalita bude podobná té, co máme nyní – tedy různorodá a často absolutně tristní. Spotřebitel (klient RK) bude muset vybírat a nebude mít nikdy jistotu, zda vybraná RK poskytne kýženou kvalitní a bezpečnou realitní službu.

Stávající návrh Zákona o realitním zprostředkování je příliš nekonkrétní a neřeší nejpalčivější problémy spotřebitelů – BEZPEČNOST a požadovanou KVALITU!

Bude trvat hodně dlouho, než sám realitní trh vyfiltruje ty kvalitní realitní makléře (RK) a podnikatelsky "pohřbí" "vykuky a podvodníčky", kterých je na realitním trhu minimálně polovina. Pro poskytování kvalitních realitních služeb by v rámci České republiky postačovalo maximálně 10 000 kvalitních realitních subjektů (RK nebo makléřů) což měl být i plán zákonodárce = redukce stávajícího stavu a nastavení podmínek pro bezpečný realitní trh.

 

Pomáháme lidem při realitních transakcích - více na www.CAPNE.cz - již od roku 2015!